株式会社MFS インタビュー／住宅ローン・不動産投資の情報格差を打破するテック企業の挑戦―AIとデータで実現する「顧客利益最優先」の金融DX

株式会社MFS（以下、MFS）は、「モゲチェック」という住宅ローンの比較診断サービスと「インベース」というオンラインの不動産投資サービスを展開するテック企業です。同社では、独自のクレジット分析技術をベースに、金融機関の審査ロジックを解析し、ユーザーにとって最適な住宅ローンや投資用不動産を提案しています。両サービスとも「ユーザー目線」を徹底し、銀行からのフィー額に左右されない中立的な立場での推奨や、適正価格での不動産取引を実現しています。

今回は、代表取締役CEOの中山田明様、取締役CFOの平山亮様、リサーチ&アナリティクスグループ部長の執行役員青山聡史様にお話を伺い、ビジネスモデルの変遷や競合優位性、データ分析とAI活用の現状、そして今後の展望と求める人材像について詳しくお聞きしました。
※内容は2025年4月時点のものです。

ユーザー目線に徹底的にこだわる金融テックの先駆者

田中
では早速始めさせていただきます。よろしくお願いします。まず御社の事業内容と会社概要についてお聞かせください。

中山田様
現在、私たちは主に2つの事業を展開しています。1つは住宅ローンの比較診断サービス「モゲチェック」、もう1つはオンラインの不動産投資サービス「インベース」です。両サービスともユーザーのクレジット分析を起点に構築しています。

住宅ローンは銀行ごとに審査基準が異なり、同じ人でも銀行によって借り入れ条件が大きく変わります。銀行は審査基準を公開していないため、ユーザーは実際に申し込んで審査を受けないと結果がわからず、どの銀行が最適か選択できないという課題がありました。そこで私たちは独自に金融機関の審査ロジックを解析し、お客さまの情報と不動産情報から最適なローンを見つけ出すサービスを提供しています。
たとえば、8000万円のローンをどの銀行でいくらぐらいで借りられるか、融資承認確率を計算し、一定以上の確率で借りられる金融機関の中から最も金利の低いものかつお客さまのニーズを満たした商品を選び出せます。

投資サービスについては、ローンアレンジはMFSが、不動産物件探しは子会社のコンドミニアム・アセットマネジメントが担当し、物件とローンをパッケージ化してオンラインで提供しています。

平山様
私たちのビジネスの特徴は、全てがお客さま目線で構築されている点です。エンジニア、デザイナー、オペレーションを含め全社員に「誰のためにビジネスをしているか」を常に意識付けています。たとえばモゲチェックでは、銀行からフィーを頂いていますが、フィーが高いからといってその銀行を推奨することはありません。お客さまにとって最も良い住宅ローンは何かという観点のみで推奨を行っています。

インベース事業でも、無理に安く買ったり高く売ったりすることなく、お客さまの利益を最優先に考えてビジネスを展開しています。プロダクト設計も、銀行や不動産会社ありきではなく、お客さまがどう考えるかという視点で作られています。

田中
モゲチェックのビジネスの変遷についてもお聞かせください。

中山田様
私たちの事業は、ローンの斡旋という性質上、貸金業に該当します。貸金業の免許を持たない人が勝手に行うことはできません。当初の課題は「どこからお金をもらうか」という点でした。本来はサービスのベネフィットを受けるユーザーから頂くべきですが、インターネットサービスは基本的に無料が求められます。

一方、銀行からお金をもらって銀行の商品を案内すると「銀行代理」という規制の問題が生じます。銀行は預金金融機関として規制されており、世間の信頼度が非常に高いため、銀行の名をかたって不適切な商品を売ることは許されません。多数の金融機関の銀行代理を行うことは実務的に不可能であり、これではサービスの原点である「ユーザーにとってベストな商品」の提供ができなくなります。
そのため当社サービスは、当初は有料サービスでしたが、オンラインで「1番良い銀行を選べます」と言って数万円を請求しても利用者は少なく、最初は店舗型のサービスを展開していました。

転機は2020年頃、当局との相談を重ねた結果です。銀行代理には「銀行のために、銀行からお金をもらい、銀行の商品を売る」という3つの要件がありますが、私たちは「あくまでユーザーサイドに立っている」というスタンスが認められ、「銀行代理にはあたらない」という了解を得てユーザー無料化が実現しました。その結果、現在では月間数千件の申し込みがある規模にまで成長しています。

世の中のオンライン化の流れに乗り、このような解釈や審査を経て、現在のビジネスモデルが確立されました。

貸金業の独自ポジションと20行超の銀行提携が生み出す競争優位性

田中
ビジネスについて、銀行や保険に詳しくない方から見ると、ローン関連のプラットフォーマーのように見え、ITサービスであり、参入障壁の観点からはプロダクトを作れば参入できるというイメージがあるかもしれません。しかし、今のお話を伺うと、銀行に丁寧に説明し、時間をかけてきたからこそ、現在の状態が成り立っているのだと感じました。他の企業が「やります」と言ってすぐに入れるものではないと思います。

中山田様
よく似たサービスとして価格コムなどの比較サイトがあり、見た目は似ています。私たちも比較しているので、「同じ比較サイトですよね」と言われればそうかもしれません。しかし、「個別具体的にあなたにはこのローンが良いです」と推奨するのは貸金業であり、広告業ではありません。比較サイトはこの領域には踏み込めません。
ローンを一覧で見せ、金利順などで並べて「選んでください」というのは広告として可能ですが、「あなたは借りられる・借りられないも含めて、この銀行のこのローンが良いです」というアドバイスは広告業ではできないのです。これが最も大きな差ですが、なかなか理解されにくい点です。貸金業や銀行代理というビジネス領域まで、他の業界の方は詳しくないかもしれません。

青山様
また、銀行とも特別に共同し、特別金利などを用意していただいています。これは事業が拡大してきたからこそだと思いますが、このようなつながりは、たとえば形式的に貸金業の免許を取って「やります」と言っただけでは築けません。そこが私たちの優位性だと思います。

田中
銀行も「儲かりそうだからやろう」という考えではありませんね。信用がないとそのような動きはできませんから。

中山田様
最近になって、私たちの銀行へのオンライン申し込みが増え、1件あたりいくらという形で銀行から送客フィーが入るようになりました。月間で7～8000件、多い時で1万件近い申し込みを出せるようになっています。そのため、モゲチェック経由での申し込みと、一般的の金融機関サイトからの申し込みで比較した場合、モゲチェック経由の方が低い金利になるような特別な条件を、約3年前から金融機関に設定いただきました。そこからさらに加速し、利用者が増えている状況です。

平山様
私が入社した5年前は、オンライン化が始まった時期でした。当時は片手で数える程度の銀行としか提携しておらず、「どこに送客しようか」と話していた記憶があります。徐々に広がり、現在では20数行、全国の銀行とつながり、拡大してきました。

田中
素晴らしいですね。提案できるサービスの広さが担保されているので、自分で探すよりも利用した方が良いですね。

平山様
手前味噌ですが、比較をして得をした方が良い。高い買い物なので、0.1%変わればトータルで数百万円変わります。それに気が付かず、不動産会社に言われたままのローンを申し込むのはもったいないと考えています。私が入社した時、コンセプトを聞いて、すごいと思いました。入社してみるとプロダクトは未完成でしたが、コンセプトがしっかりしていれば、あとは自分たちでやるだけだと思いここまで来ました。

青山様
住宅ローンは皆さんが人生で1回か2回程度利用するサービスです。金額が非常に大きく、人生における重要なイベントですが、そこに私たちがコミットしている点に企業価値があると思います。先ほどの話のように、誰もがすぐに参入できるものではなく、築き上げてきたものの上に成り立っています。

また、インベース事業についても、不動産業界はまだ昔ながらの形態でビジネスが行われている部分があります。そこに対して私たちがデジタル、データを用いながら、より適正なものは何かを打ち出し、投資不動産事業を展開しています。モゲチェックもインベースも根幹にはクレジット分析があり、不動産価格に対してモデルを作成するなど、IT、データをフル活用しています。為替、株、債券などと並列で、皆さんが自分に合った投資商品として不動産を選べるような体制、世の中を作りたいと思っています。

審査ロジック解読から生成AI活用へ、リサーチ&アナリティクスグループが金融革新を主導

田中
続いて、御社のリサーチ&アナリティクスグループの事業について、社長からお願いします。

中山田様
リサーチ&アナリティクスは、弊社における頭脳のようなものです。ユーザーに対して情報提供を行いますが、それは私の主観ではなく、データと数値に基づき分析した結果を提供しています。

モゲチェックで最も重要なのは融資承認確率です。ローンはユーザーが金融機関に審査される立場の商品であり、審査に通って初めて借りられます。そのため、受かったものの中から最も良いものを選ぶ必要がありますが、ユーザーは受かるかどうかわからない段階では選べません。私たちがいかに正確に、その人がローンに通るかを早期に判定することが重要なのです。
銀行は審査基準を公開しないため、ユーザーの情報と審査結果を多数照合し、「この人は受かった、この人は落ちた」というデータから審査ロジックを解析しています。現在はAIツールを活用してこの精度を高めています。
金融機関の審査は常に進化しています。たとえば、かつては勤続3年未満では貸し付けられませんでしたが、転職が一般的になった現在では基準も変わっています。私たちはその動きを追いかけ続け、AIで精緻化していきます。

不動産投資ではアセット（物件）とライアビリティ（ローン）の両方を扱います。個別不動産のリスクを数値化し、債権格付けのように判断できる指標が必要です。たとえば、渋谷駅から徒歩5分と10分で利回りに差が出る理由を数字で理解できるようなモデルをデータ分析で編み出しています。

さらに今後、生成AIの登場により、おすすめローンのランキング理由説明やユーザーの疑問対応など、現在は人が行っている業務がAIに置き換わるでしょう。これらのビジネスをドライブしていくのがリサーチ&アナリティクス部署です。

田中
この部署の技術や概念の部分についてお聞かせください。

青山様
両事業とも共通して、まずはデータ基盤の整備に重点を置いています。スタートアップとして進化する中で、データが整理されていない部分がありましたが、現在はデータ基盤の構築が進んでいます。
モゲチェックでは有償認可確率の精緻化をAIで進め、マーケティング分析も統合環境でAIを活用しています。インベースでは12月に不動産価格モデルを構築し、実際の市場価格と比較しながら取引を開始しています。手入力していたコメントの自動化など、オペレーションの効率化も進めています。

田中
取り扱っているデータの特殊性について、具体的にどのようなテーマになりますか？

青山様
モゲチェックではクレジット分析が根幹で、Web上のデータだけでなく独自の信用情報も活用しています。投資用不動産では、平米数、地域、階数、間取りなど変数が多くデータが莫大です。インベースでは5万人以上の会員情報と物件情報の組み合わせに独自性があります。一般の仲介会社でこれだけのユーザー数を持つ企業は限られており、この強みを生かしてAI学習も加速させています。

田中
御社独自の情報は具体的にどのように収集しているのでしょうか？

青山様
信用情報はそのままですが、物件情報はレインズやネット情報、提携企業からの購入情報などさまざまなソースがあります。これまでは個別に活用していましたが、現在は構造化データとして整理できており、今後の分析に活用できます。

田中
チームのヘッドである青山様のキャリアもお聞かせください。

青山様
理系大学院卒業後、三井住友銀行に入社し、主に市場部門でディーラーやセールスを経験しました。最後は企画部門でデータ分析を担当し、半年前にMFSに入社しました。

生成AIが実現する人間介在ゼロの不動産取引プラットホーム

田中
ありがとうございます。今後の方向性についてお聞かせください。

中山田様
不動産業界のDXが遅れている最大の要因は、あらゆる場面での人の介在です。営業はもちろん、重要事項説明作成や契約書作成などのオペレーションも、つい最近までデジタル化されていませんでした。この遅れた業界が、生成AIの進歩によって大きく変革されると考えています。

私たちはまずインベース（投資用不動産）から変革を進めています。投資用は自分が住む家ではないため、好き嫌いよりも経済性で判断できる世界であり、デジタル化に適しています。スマホや生成AIを活用し、人が介在しない形でのサービス提供が、今後の大きなチャレンジです。

以前は、数千万円の買い物を機械だけで決めるのは難しいと考えていました。サービス拡大には人員増加が必須だと思っていましたが、最近のテクノロジーの進化を見ると、その常識も覆される可能性があります。投資用でこのモデルが確立できれば、次に実需（居住用）の売買にも応用できるチャンスがあると考えています。

私たちはローンのビジネスからスタートしましたが、ユーザーの本当の目的は「家を買いたい」ということです。ローンは「仕方なく借りる」二次的な商品に過ぎません。本来は「家を買いたい」という夢を実現するサービスを提供すべきなのです。

実需市場は選択肢が膨大で大手企業の競合も多く、従来の手法ではビジネス拡大が難しい領域です。ここでもテクノロジーを活用した新しいアプローチが必要になります。そのサービス設計の中核となるのがリサーチ部署であり、生成AIを駆使した新サービス開発に一緒に取り組んでくださる方を求めています。

田中
生成AIが不動産業界のゲームチェンジをもたらす可能性があるということですね。

中山田様
実際にChatGPTで「この地域のマンションは投資用としてどうか」と尋ねると、利回り、賃料相場、治安、交通の便など、通常コンサルタントが説明するような内容を回答してくれます。情報収集・要約はすでに実現可能です。今後はユーザーとのコミュニケーションの基本部分にAIを活用し、話が煮詰まった段階で人間が対応するといった形も考えられます。金融と不動産の両方を見られる点は、私たちの強みになると思います。

博士号取得者からデータ基礎人材まで、テック企業が求める次世代AI人材像

田中
リサーチ&アナリティクスグループは何名体制ですか。

青山様
現状、5名体制で行っています。

田中
御社として非常に重要な役割を担うチームですね。メンバーの皆さまのキャリア観、バックグラウンドについてもお聞かせください。

青山様
金融機関出身者が私を含め多いです。また、データに特化したメンバーもいます。社員だけでなく学生インターンも受け入れており、彼らからは学術分野の最先端知識を還元していただき、今後の進め方の参考にしています。

中山田様
現在の5名体制ではまだスタッフが不足していると考えています。優秀なAIエンジニア、特に博士号取得者など専門知識を持つ方に参加していただきたいですね。先ほど申し上げたローンや不動産分析に取り組めるチーム体制を築くためには、専門家が10名、20名と在籍し、日々AIを駆使して分析しているような世界を描いています。

青山様
インベース事業では、モゲチェックで培ったコメント生成技術の応用だけでなく、不動産価格分析という新たな要素があります。実物件と顧客データを組み合わせて最適化するプロセスを自動化し、最終的にはアドバイザーが登場する形にできると考えています。
そのためには、プロフェッショナルなAIエンジニアや、分析をビジネスに結びつけられるメンバーが必要です。また、データアナリストとしての基礎を持つ若手の方にも活躍の場があります。こうした人材を含め、より強力なチームを構築したいと考えています。

田中
チームの多様性という点では、業界バックグラウンドについてはどうお考えですか。

青山様
データを理解している方であれば応用は可能ですので、業界は問いません。大切なのは、データのスキルや経験があり、ビジネスをドライブする意欲がある方です。分析だけでなく、プロダクトやマーケティングなどさまざまな部署と連携しながら「こう進めてはどうか」と提案できる方が望ましいです。

中山田様
新しいサービスを創り出すには、イマジネーションが必要です。言われた分析を行うだけでなく、その先を見据えられる方を求めています。

平山様
金融不動産というと地味な印象かもしれませんが、私たちはあくまでテック企業です。データサイエンティストを含めた採用を進め、プロダクトを磨き上げ、名実ともにテック企業として認知されたいと考えています。上場当初は不動産銘柄や金融銘柄として見られていましたが、私たちはテック銘柄であるという点をしっかりと打ち出していきたいと思います。

中山田明 様 株式会社MFS

1999年
ベア・スターンズ証券会社にて日本初の住宅ローン証券化を担当
2000年
株式会社新生銀行にて総額5,000億超の住宅ローン証券化を主導、グッドローン株式会社（現アルヒ株式会社）より住宅ローン購入プログラムを組成、楽天株式会社とJVで住宅ローン会社（楽天モーゲージ株式会社）を設立
2011年
SBIモーゲージ（現アルヒ株式会社）株式会社入社、2012年よりCFOを歴任
2014年10月よりMFS代表

東京大学経済学部卒

平山亮 様 株式会社MFS

2007年
野村證券株式会社入社。投資銀行部門においてM&Aアドバイザリー業務、資金調達業務、財務部門において管理会計業務に従事

2019年
BHI株式会社にて取締役CFO就任。資金調達、上場準備、業務提携等を推進

2020年
MFSに参画、同年12月取締役就任

慶應義塾大学商学部卒
Babson College F.W. Olin Graduate School of BusinessにてMBA取得

青山聡史 様 株式会社MFS

2004年
三井住友銀行入行。市場営業部門において、為替デリバティブを中心にトレーダーやセールス業務、また海外勤務を経てシステム開発やデータ分析・可視化などの企画業務によりマーケットプロダクトの取引推進を担当

2024年
auアセットマネジメントにおいてシニアファンドマネージャーとして、インデックスからアクティブまで複数のファンドマネジメントに従事

2024年
MFSに参画、2025年1月執行役員就任

京都大学大学院工学研究科修了

株式会社MFS

2014年創業。住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」、オンライン不動産投資プラットホーム「INVASE」を運営。2024年6月東京証券取引所グロース市場に上場。
会社HP：https://mortgagefss.jp/

アクシスコンサルティング

アクシスコンサルティングは、コンサル業界に精通した転職エージェント。戦略コンサルやITコンサル。コンサルタントになりたい人や卒業したい人。多数サポートしてきました。信念は、”生涯のキャリアパートナー”。転職のその次まで見据えたキャリアプランをご提案します。